Главная / Промышленность / Построить застройщика

Удалось ли пакетурешить заявленную задачу — сформировать в России рынок доступногожилья, — говорить пока рано. Но сделать первые выводы, указать на явныесильные и слабые места в новом законодательстве уже можно.

Нынешний год станет длястроительной отрасли России переломным: Государственная дума принялав декабре «жилищный пакет» законопроектов и поправок. Часть нормвступила в силу 1 января 2005 года, остальные начнут действоватьв течение года. Не исключено, что отрасль будет лихорадить: правилаигры кардинально меняются.

Ясность и еще раз ясность Пожалуй,больше всего ожиданий строители связывали с новым Градостроительнымкодексом. Как важнейшую новацию в законе и представители муниципальныхвластей, и застройщики отмечают четкое разделение властных полномочийв отношении строительного рынка между муниципалитетами и субъектамифедерации.

Безоговорочноудачными участники рынка признают нормы, направленные на развитиеспроса со стороны населения и в первую очередь — ипотеки. «Жилищныйкодекс, законы об участии в долевом строительстве и о государственнойрегистрации, об ипотечных ценных бумагах, — все эти измененияне приведут к немедленному снижению процентной ставки по ипотечнымкредитам или увеличению сроков ипотеки. Но они сформируют болееблагоприятную среду, в которой банки будут принимать решенияо выделении ресурсов для ипотеки. Предложение подобных услуг будетрасти, больше кредитных учреждений пойдет на этот рынок, усилитсяконкуренция. Это приведет в конечном счете и к снижению ставок,и к увеличению сроков», — считает заместитель генерального директораМеткомбанка Николай Щур.Оценки законов, направленных собственнона развитие строительства, не столь однозначны.

Застройщикик нововведениям относятся положительно. «Раньше правила игры на рынкебыли нечеткими: разрешать строительство могли как власти субъекта, таки муниципалитет. Возникали разногласия: один и тот же земельный участокмогли выделить два различных органа — муниципалитет и областные власти.В новом градостроительном кодексе четко зафиксировано: выделениеземельных участков, согласование их назначения, определение, что можностроить и чего нельзя, ограничение по этажности и прочее — прерогативагородских властей. Нам понятно, куда идти, с кем договариваться, чьиусловия соблюдать, — говорит заместитель генерального директораНП „Атомстройкомплекс“ Юрий Сушко. — Четко прописан переченьдокументов, которые необходимо собрать для получения разрешенияна строительство. И отдельной строкой категорично указано: запрещаетсятребование документов, не указанных в списке. Это существенно снижаетвероятность злоупотреблений».

Детализирован порядок полученияразрешения на строительство. Появился новый документ — «Разрешениена ввод объекта в эксплуатацию». Выдавать его будет муниципалитет внезависимости от принадлежности объекта (федеральной, областной,муниципальной или частной). Без этого документа здание не может бытьзаселено и зарегистрировано в государственном реестре недвижимости. Актприемки в эксплуатацию остается, но как внутренний документ: его будетготовить инвестор или застройщик. Так же только муниципалитеты будутвыделять землю под застройку.

Вопрос ответственности Надеждаразработчиков проекта Градостроительного кодекса и застройщиковна отмену государственной экспертизы проектной документациине оправдалась. Строители рассчитывали, что вернутся положения,существовавшие до 1994 года: тогда государственной вневедомственнойэкспертизе проектной документации подлежали только объекты техническисложные и возводимые за счет бюджетных средств всех уровней. Проектычастных инвесторов и собственников ей не подлежали.

Функции надзораи контроля, которые раньше также дублировались (одновременно работалигородской, областной и федеральный органы надзора), возлагаютсяна власти субъекта федерации, кроме случаев строительства особо сложныхобъектов и объектов федерального значения, контролировать которые будутфедеральные органы. Еще одна важная новация, добавляющая ясностиправилам игры на строительном рынке, — введение градостроительныхрегламентов (см. интервью с президентом фонда «Институт экономикигорода» и руководителем рабочей группы по формированию рынка доступногожилья Центра стратегических разработок Надеждой Косаревой).

«Практика показывает,что органы госэкспертизы завалены объектами, по которым требуетсявыдать заключение, сроки проведения экспертизы зачастую срываются,стоимость этих работ постоянно растет», — отмечает Юрий Сушко.

Новыйкодекс освобождает от длительной и запутанной процедуры экспертизытолько типовые объекты и объекты малоэтажного строительства (жилые домадо трех этажей и производственные помещения до 1500 кв. метров). Дляостальных она сохраняется.

Представители властей приводят свои аргументыв защиту экспертизы. «Строительство — особая отрасль, здесь слишкомвелика доля ответственности. До такой самостоятельности бизнес,безусловно, не дорос. Не доросли и инвесторы. Сегодня все чаще на рыноквыходят агентства недвижимости. У них задача одна: создать объектв максимально короткий срок, продать его, а дальше хоть трава не расти.Я сталкивался со случаями, когда геологические изыскания в полной мерене выполнялись, проектные решения на стройплощадке не соблюдались,вплоть до того, что на ней варились несущие конструкции. Это означаетодно: таким людям нельзя доверять создавать объекты самостоятельно», —констатирует заместитель главы города Екатеринбурга Владимир Крицкий.

Междутем смысла в процедуре немного. Застройщик сам заинтересован в том,чтобы проект отвечал всем нормам и требованиям, иначе построенныйобъект не будет допущен в эксплуатацию. Внутренних возможностей дляпроработки проекта (в первую очередь кадровых) у застройщиков больше.А проектная экспертиза уже давно выродилась в лучшем случаев формальную процедуру, в худшем — в безотказный инструмент мздоимства.

Доля дольщика облегчена Почтиреволюционным получился закон о долевом участии. Во всяком случае,именно он привлек особое внимание строительных организаций, стал темойянварских кулуарных и публичных дискуссий участников рынка.

Проблеманедобросовестных застройщиков действительно существует. Но выявитьих может не экспертиза проектов, а органы, выдающие лицензиистроительным компаниям. «Вы выдали лицензию проектному институту,удостоверив его квалификацию и то, что он справится с обязанностями.И тут же начинаете проверять его работу. Не проще ли тогда отменитьлицензирование и ввести сплошную экспертизу? Или ужесточить требованияк выдаче лицензии и периодически проверять, соответствует ли лицензиатусловиям лицензии, — но при этом отменить экспертизу. А сейчасполучается, что один государственный орган проверяет работу другогогосударственного органа. А застройщик здесь при чем?» — недоумеваетЮрий Сушко.

Строителиясности взаимоотношений рады. Резкому увеличению ответственностии ужесточению правил застройки — нет. Рассказывает Владимир Крицкий:«Закон значительно усиливает правовую защищенность дольщиков. Отнынезастройщик не может приступить к работе с дольщиками, не выполнив триосновных требования: он должен получить разрешение на строительство,зарегистрировать право обладания земельным участком и опубликоватьпроектную декларацию».

В законеесть безусловные плюсы. «Четко регламентируется, кто являетсязастройщиком, что называется объектом долевого строительства. Этопервый закон, который однозначно и четко структурирует понятия.До сегодняшнего момента эти определения косвенно трактовалисьпо некоторым положениям Гражданского кодекса, бухгалтерского учета.Неразбериха порождала массу споров и возможность разной интерпретациипонятий, к примеру, в судебной практике. Теперь в этих спорах можносмело поставить точку. Аналогичная ситуация с судебными спорамио формах договоров, по которым привлекались денежные средствапокупателей: в законе четко сказано, что если средства привлекаются длястроительства — это договор долевого участия, и взаимоотношениястроителей и потребителей регулируются данным законом», — говоритзаместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин.

На первыйвзгляд, норма абсолютно справедливая. Она позволяет защитить дольщиковот непрофессиональных игроков и мошенников, а строительные компаниизаставляет быть более открытыми, что в стратегическом планеим же на руку. Но есть и обратная сторона: «Если раньше застройщикимогли привлекать средства дольщиков на первоначальном этапестроительства и на эти деньги готовить, например, проектнуюдокументацию или проводить отселение с площадки под застройку,то сейчас это категорически запрещено делать, поэтомуна подготовительных или ранних этапах строительства застройщикивынуждены будут привлекать либо собственные деньги, либо заемныесредства банков. Соответственно проценты за обслуживание этих денежныхсредств лягут на себестоимость строительства и в конечном счете —на цену метра для дольщиков», — считает Андрей Озорнин.

Проектная декларация —новшество. Требования к ней, изложенные в законе, жестки. Она должнасодержать все данные о застройщике, начиная с учредителей и заканчиваятекущим финансовым состоянием, сведения об участии в строительствеобъектов за предыдущие три года, собственно проект. Застройщикне сможет собирать деньги дольщиков, если за две недели до первогопривлечения денег не опубликует проектную декларацию в СМИ. Причемобновлять данные проектной декларации необходимо ежеквартально.

Опасные несоответствия Большинствостроителей считают, что закон дает дольщикам слишком много прав. Так,при нарушении условий оплаты договора дольщиком застройщик долженпо закону выждать три месяца, а после этого обратиться в суд, дождатьсясудебного разбирательства, возможно, повторного заседания, если дольщикне явился, суда высшей инстанции, если дольщик подал кассационнуюжалобу. Процесс может затянуться на месяцы и годы. Все это времяквартира дольщика «висит». Деньги за нее не поступают, а реализоватьее застройщик не может. Несколько таких квартир на одном объекте — ужесущественная финансовая проблема для строителей. «Мы не можем проситьостальных дольщиков заплатить больше на основании того, что некоторыене платят. А значит, строителям придется лихорадочно искать средствана продолжение строительства, прибегать к банковским займам, а процентыпо ним опять же упадут на себестоимость», — прогнозирует Андрей Озорнин.

Особеннозастройщики озабочены неравноправием в отношениях с дольщиками. Так,штрафная санкция для дольщика, который просрочил сроки по договоруоплаты, установлена в размере 1/150 ставки рефинансирования в день,а для застройщика, не соблюдающего сроки, вдвое больше — 1/7 Закономпредусмотрен односторонний отказ от выполнения условий договорасо стороны дольщика. Застройщик этого права лишен.

Естьв законе и явные перегибы. Так, пункт второй статьи 20 закона о долевомучастии гласит: застройщик обязан представить для ознакомления любомуобратившемуся лицу учредительные, регистрационные, финансовыеи аудиторские документы (всего больше десяти видов). Пугаетне требование содержания отчетности в порядке, а то, что застройщикобязан предъявлять ее каждому встречному. Эту норму можно легкоиспользовать в корыстных целях. «Представим, что строительная компанияхочет испортить жизнь конкуренту. Для этого достаточно посылать в офискомпании каждый день по одному человеку, вооруженному законом. Работабудет парализована: все силы уйдут на выполнение требования, сбори подготовку документации, — считает член экспертного совета комитетапо собственности Государственной думы РФ Максим Котляров. —Вообще закон дал гражданам массу возможностей для того, чтобы споритьи судиться с застройщиками и даже получать от этого определеннуюприбыль. Я не исключаю, что в ближайшем будущем возникнет институтпрофессионального сутяжничества: люди досконально изучат закон и будутпользоваться его недоработками в корыстных целях».

Генеральный директор ЗАО «Тюменинвестстрой» Виктор Беличенко отмечаетеще ряд негативных моментов. Повышенные требования к застройщиками условия привлечения ими денежных средств по закону не согласованысо сроками, условиями и порядком получения разрешительной документациина строительство (например, срок регистрации договора долевогоучастия — 21 день, все это время привлечь средства нельзя). Чрезмернаяотчетность застройщика, возможно, будет отвлекать от основного видадеятельности (так, в проектную декларацию необходимо вносить информациюдаже о незначительных изменениях: перепланировке какого-либопомещения, замене материала пола). Штрафы за небольшие нарушениянеоправданно высоки (например, максимальный размер штрафаза непредоставление в сроки отчетности — 5000 МРОТ). Контролирующийорган наделен обширными полномочиями вплоть до подачи заявленияо ликвидации организации-застройщика.Все это позволяет Беличенко констатировать: «Закон устанавливаетжесткие правила и критерии ведения строительства с привлечениемденежных средств от дольщиков. Это приведет к сокращению числастроительных организаций на рынке долевого участия и поглощению рынкастроительства крупными, сильными организациями других регионов,в первую очередь Москвы и Санкт-Петербурга».


Большая политика грядок и коровников Экологический газобетон Верной дорогой От наказания не ушел Ландшафтные подвижки Ставьте пароль на «админку» Дураки и фантики Услышать друг друга Взглянуть по-новому

Главная / Промышленность