|
|
|
Главная / Промышленность / Локальная флуктуация Два года назад вице-губернатор Николай Бухваловдавал такой прогноз увеличения ежегодных объемов строительства жилья:в Пермской области к 2007 году — до 750 тыс. кв. метров, а в самойПерми — до 43 По сути — удвоение. Но если тогда большинствокомментаторов оценивали перспективы скептически, то в этом году числоединомышленников существенно выросло. Оно и понятно: еще один такой год— и задача, казавшаяся утопичной, будет выполнена.  В январе, когда пермские властиопубликовали результаты развития строительного комплекса региона,чиновники, да и многие СМИ, поспешили выразить восторг. Еще бы:по итогам 2005 года в Пермской области построено 622,3 тыс. кв. метровжилья, что на 38% больше, чем в 2004 году. В самой Перми введено 369,3тыс. кв. метров жилья (в 2004 году — 242,8 тысячи), рост составил 50%.В предыдущие годы темпы строительства колебались в районе 10%. — выросли доходы населения, большее количество людейполучило возможность покупать жилье, и рынок ответил адекватнымпредложением; Попытки рефлексииНо уже к концу февраля восторгов поубавилось. Бизнеси общественность стали разбираться в причинах бурного роста объемовстроительства, и результаты анализа особого оптимизма не внушили.Обсуждая феномен, мы первым делом интересовались, почему такойсущественный подъем строительства произошел именно в Перми и именнов 2005 году? Вот ответы, данные сходу: — строители наконец осуществили техперевооружение и смогли сконцентрироваться на увеличении объемов производства; — в силу общего экономического подъема повысиласьинвестиционная привлекательность строительства, а у девелоперовпоявилось больше средств; Эти тенденции имеют место. В течение как минимум трехлет они действительно приводят к росту объемов на уровне 10 — 20%в год. Но рост в 50% именно в Перми, и именно в 2005 году этимипричинами не объяснить. Названные факторы справедливы для любогоуральского миллионника. Так почему всплеска не произошлов Екатеринбурге, Тюмени, Челябинске? — дополнительным стимулом платежеспособного спроса стало развитие ипотеки. Следующий блок причин, называемых респондентами,— введение земельных аукционов, национальный жилищный проект — тоженичего не объясняет. Аукционы де-юре стартовали в октябре, де-факто— в декабре прошлого года, причем с более чем скромными результатами.Национальный проект объявлен в сентябре, какой бы то ни было ясности,а главное денег, строители от него пока не получили. Нацпроектыи аукционы могут дать положительный эффект, но на статистике объемовввода жилья это отразится года через два, не раньше.  Ноги растут из историиСтроительная отрасль инертна. Измененияградостроительной политики могут мгновенно сказаться на цене,но на объемах — только с задержкой: дом строится два года, и никудаот этого не деться. Поэтому истинные причины нынешнего бумастроительства в Перми следует искать в истории, а не в политикевластей. Значительная часть респондентов согласилась с нами:описанные факторы имеют место, но «пермского чуда» объяснить не могут.Резюме: бурный рост вызван банальными конъюнктурно-рыночными причинами и скоро закончится. В 2004-м противоречие разрешилось самым ожидаемымобразом — шквальным ростом цен. С января 2004-го по январь 2005-гоквадратный метр в Перми подорожал в среднем на небывалые 75%. Посколькуинвестиционная привлекательность строительства, а попросту — маржастроителей, и без того немаленькая, существенно выросла, в отрасльпотекли дополнительные деньги. Появился экономический смысли возможности строить и достраивать быстрее и больше. Краткий экскурс: в 2002 году объемы строительства в городе и регионе провисли серьезно, почти вдвое (см. «Разведка боем», «Э-У»№ 22 от 13.06.05). В 2003-м, несмотря на некоторый подъем, четкообозначилось противоречие между ростом доходов населения (читай— платежеспособного спроса на жилье) и запаздывающими объемамистроительства. Увы, не тенденцияБудет ли 2006 год и последующие столь же успешны дляПерми с точки зрения динамики жилищного строительства? Не уверены.Почти весь прошлый год площадки под застройку практическине выдавались. По официальной версии, это было связано с подготовкойперехода на распределение участков по принципу земельных аукционов.По неофициальной, площадки все-таки выдавались по старому принципу — в соответствии с соглашениями между строителями и горадминистрацией, но немного и не всем. Стало целесообразным завершение затянутых и брошенныхстроек. И хотя в официальной статистике разбивки на жилье, построенноев сроки, и завершенные долгострои нет, строители уверены: в ростеобъемов 2005-го во многом заслуга последних. «Были законченыдолгострои, стоявшие с прошлого века», — подтверждает исполнительныйдиректор ассоциации «Пермские строители» Владимир Копытов. Бесстрастная статистика фиксировала при этом рост объемов предложения. Что касается аукционов, то, по словам генерального директора одного из крупнейших пермских застройщиков компании «Пермглавснаб» Александра Парыгина,из ста участков, выставленных в конце прошлого года на торги, околосорока отводились под индивидуальную застройку. Из шестидесятиплощадок, предназначенных для строительства многоквартирных домов, дветрети уже выставлялись на торги и не были проданы, что свидетельствуето малой их привлекательности. Все выставленные площадки невелики:крупнейший из проектов комплексной застройки предполагал возведениене более четырех зданий. Таким образом, специалисты, в том числеАнатолий Маховиков, назвали инвестиционно привлекательными не более пяти-шестиобъектов. Некоторые строители сделали вывод: лучшие участкираспределены до официального старта аукционов 1 октября, а торговалисьвторосортные. Неудивительно, что аукционы практически провалились.Из 47 га, выставленных под застройку, реализовано всего пять. Еще весной прошлого года директор ОАО «Пермский ипотечный фонд» Анатолий Маховиковпредупреждал: «Если мы хотим в 2007 году сдать 750 тыс. кв. метровжилья, то уже в 2005-м необходимо выделить соответствующее количествоземли. Однако подвижек в этом отношении в Перми не происходит».И до сих пор не произошло. У застройщиков есть некоторое количество площадок.Николай Бухвалов оценивает его как достаточное для строительства700 — 800 тыс. кв. метров жилья. Отсюда оптимистичный прогноз, которыйдают строители: в 2006 году высокие темпы строительства (пустьи не такие умопомрачительные, как в 2005-м) сохранятся. Заместитель начальника департамента планирования и развития территории Перми Сергей Титоввозражает: заявления о «второсортности» — «это частное мнениедевелоперов». Но чем еще определяется инвестиционная привлекательность,кроме как мнением потенциальных инвесторов, чиновник не уточнил. Дополнительные материалы: Но годовой мораторий на отведение земли подстроительство не может не сказаться на развитии рынка. Тем болеес окончательным переходом на аукционы процесс выделения землизамедлится: это признают сами чиновники. Новый спад, скорее всего,ожидает рынок в 2007-м. Пессимисты ждут его уже в этом году. Вторичный рынок. За 2005 год квадратный метр в среднем подорожална 26%, средняя цена на конец года — 24,6 тыс. рублей за метр.Увеличилась цена на жилье всех типов, максимально — на квартиры в домахсовременной постройки. Развитие рынка в 2005 году показало: старые3 — 5-этажные дома в ближайшем будущем станут абсолютными аутсайдерамирынка, за год цена на квартиры в них без учета инфляции выросла на 6,6%и достигла в декабре 22,62 тыс. рублей за кв. метр. Рынок жилья Перми в цифрах За последние три года коэффициент обеспеченности населения города жилой недвижимостью увеличился на Загородная недвижимость. Ценовой коридор квадратного метрав коттеджных поселках — 15 — 30 тыс. рублей. Наибольшей популярностьюпользуются загородные объекты на расстоянии 15 — Новостройки. Метр в среднем подорожал на 42%, средняя цена на конецгода — 27 тыс. рублей. На новостройки приходится четверть всех сделокс недвижимостью. Средняя площадь квартиры составляет — Выставлять на конкурсы крупные участки земли под микрорайонную застройку Как сделать жилье доступным (рецепты Анатолия Маховикова) — Привлекать на аукционы инвесторов федерального масштаба — Застраивать пригородные территории, возводить жилье экономкласса, жилье «на первое время» — Четко разграничить ответственность застройщиков и власти при возведении инженерной инфраструктуры По мнению Анатолия Маховикова, комплексная реализация данных мерпозволит значительно увеличить объемы вводимого жилья и снизить егостоимость на 20% — Осваивать новейшие строительные технологии Суровый отбор Под честное слово Сделай сам Требуется свой пророк Производство елея выросло Расплата за долги Жаркая пора Выше Москвы не прыгнешь Отвоевали Главная / Промышленность |
||
 |
Меню